春節長(cháng)假一晃而過(guò)，到了大展宏兔的時(shí)候了。
這段時(shí)間里，經(jīng)濟復蘇的種種跡象成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
史上第二火爆的春節檔票房、各地旅游出行的報復性消費、久違的煙火氣與爆竹聲等等……
節后上班，大家都忙著(zhù)鉚足勁準備大干一年！
各地的樓市也不例外，政策刺激一重接一重！
1月29日，節后上班的第二天，鄭州部分銀行就將首套房貸利率低降至3.8%，即貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）減50個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率保持不變。
無(wú)獨有偶，1月31日有消息稱(chēng)，珠海首套房商業(yè)貸款利率降至3.7%！
新一輪全國降息潮即將來(lái)臨！
為什么房貸利息現在降？
為什么是從鄭州開(kāi)始？
降息潮會(huì )席卷到上海么？
我們來(lái)逐步分析，終將柳暗花明！
01
降息緣起：首套房利率動(dòng)態(tài)調整機制
其實(shí)，降低的遠不止鄭州和珠海這兩個(gè)城市。
目前，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江為4.0%，中山可低至3.9%，韶關(guān)階段性取消首套房貸政策利率下限。
降息，對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一項難得的福利，在房?jì)r(jià)不好降低的前提下，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本。
確實(shí)，降低房貸利率對購房人有好處，但選在這個(gè)節點(diǎn)出政策顯然不是隨性為之，況且，也不是所有城市都能出臺此類(lèi)政策。
而是因為在1月5日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
而去年以來(lái)，鄭州房?jì)r(jià)跌幅居前，新房、二手房?jì)r(jià)格指數連續下跌17個(gè)月，同比下跌11個(gè)月，市場(chǎng)信心疲軟，迫切需要降低住房購置門(mén)檻，提振市場(chǎng)需求。鄭州是符合動(dòng)態(tài)調整首套房利率的相關(guān)規定的38個(gè)城市之一，下調利率并不意外。
38個(gè)城市列表如下：
二線(xiàn)城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門(mén)、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(cháng)春、鄭州。
三四線(xiàn)城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、襄陽(yáng)、徐州、揚州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。
自1月5日以來(lái)，除了鄭州和珠海外，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，部分房貸利率調整城市列表如下↓
短期來(lái)看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制的城市有望跟進(jìn)調整，這部分城市多為普通二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市。
02
降息，購房者會(huì )買(mǎi)賬么？
降息會(huì )起到預期的效果么？
肯定的說(shuō)，降息會(huì )對新房銷(xiāo)售起到積極的作用，但效果未必如預期。
因為這并不是第一次降息，而以往的降息后，這些二三線(xiàn)城市的樓市依舊不如人意。
2022年5月15日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布的通知稱(chēng)，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
2022年9月，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。僅時(shí)隔4個(gè)月，接續性政策便落地。2023年1月，新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整長(cháng)效機制正式建立。
可以說(shuō)，在此前，鄭州樓市的房貸利息就從6.35%降低到了4.1%，降幅不可謂不大不猛烈，然而，并沒(méi)有挽回樓市環(huán)比同比連續下降的趨勢！
而一旦短時(shí)間內持續降息，也會(huì )讓買(mǎi)房人產(chǎn)生再等等的預期，畢竟，誰(shuí)知道下一波降息是不是已經(jīng)在路上了呢？如果現在買(mǎi)，是不是就虧大了？作為購房者，房貸利率關(guān)乎每月月供支出，不容得不小心。
摘錄幾條網(wǎng)友評價(jià)如下：
評論一：什么時(shí)候當初的高利率買(mǎi)房的那些能夠降低利率？當初各種誘惑著(zhù)你買(mǎi)房，用高利率貸款買(mǎi)房，現在利率降低那么多~，賣(mài)掉又虧，不賣(mài)又繼續承受高利率……
評論二：首套房貸款利率不降，我還不清，拿什么買(mǎi)二套房
評論三：不差那200，也不差首付，主要是差個(gè)好工作，一個(gè)月開(kāi)個(gè)十萬(wàn)八萬(wàn)的，什么房不敢買(mǎi)啊
評論四：利息比本金還多，30年房奴，不敢吃不敢喝，月供供不起，法拍。
曾經(jīng)看過(guò)一對小夫妻的視頻，老婆被扣工資了本來(lái)想買(mǎi)塊肉安慰下自己，結果只敢買(mǎi)塊豆腐，回來(lái)和老公說(shuō)笑著(zhù)就又哭了。在另一個(gè)視頻里，他們稱(chēng)2021年在鄭州買(mǎi)了房子，加了135個(gè)BP，總價(jià)一百三十多萬(wàn)的房子，每月六千多的月供要還，在鄭州出了大學(xué)生購房利率優(yōu)惠后，他們發(fā)現同學(xué)們買(mǎi)同樣總價(jià)房子，只要五千多的月供。他們足足每月要多還一千塊。而如今這個(gè)月供差額，怕是要超過(guò)1100元了！
即便如此，這種拼了老命買(mǎi)的房子，還不一定能夠按時(shí)交房，爛尾的概率占兩成。相比起來(lái)，上海的購房環(huán)境簡(jiǎn)直太友好了！
03
上海會(huì )跟進(jìn)降息么？
就上海來(lái)說(shuō)，降息依然是有可能性的，但幅度不會(huì )很大。我們觀(guān)察主要城市來(lái)看，目前上海首套商貸還維持在4.65%的水平，超過(guò)上海的也僅有北京的4.85%，深圳是4.6%，廣州市4.3%。北上廣深這四個(gè)一線(xiàn)城市，已經(jīng)成為中國房貸利率的最高地！
所以，上海房貸利率，已經(jīng)成為了全國主要城市中的第二高地，適當降一降，理所當然。
而倘若上海房貸利率降低，又和其他城市有本質(zhì)不同。
因為，上海的新房市場(chǎng)毫無(wú)壓力，不單新房市場(chǎng)無(wú)壓力，2022年上海土地出讓金、商品住宅成交金額、二手房成交金額均為全國第一！
從政策角度，上海一直是以穩定為主，近期，上海制定了《上海市提信心擴需求穩增長(cháng)促發(fā)展行動(dòng)方案》。提出2023年完成中心城區零星舊改12萬(wàn)平方米，實(shí)施舊住房成套改造28萬(wàn)平方米，啟動(dòng)城中村改造項目10個(gè)，依然是在為舊改工作收尾。
同時(shí)實(shí)施人才安居工程，加大保障性租賃住房建設籌措力度，加快構建一張床、一間房、一套房的多層次租賃住房供應體系。這些都是奔著(zhù)穩樓市的目標進(jìn)行的。
從數據上說(shuō)，上海樓市幾乎是全國最健康的，新房半數都要搶?zhuān)址考幢阌兴芈?，也依然甩深圳十條街！從政策上來(lái)講，上海以穩樓市為主，所以上海并不符合新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的前置條件！
但繼續降低利率的確可降低購房者置業(yè)成本，是落實(shí)國務(wù)院支持住房剛性和改善性需求的要求，對市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預期的企穩將起到積極作用！
畢竟上海的房?jì)r(jià)作為全國最高的幾個(gè)城市之一，利率上一直奉行的則是低利惠民。
如果上海要繼續奉行低利率的德政，則可能要在目前4.65%的利率上降低一些，這其實(shí)算不得放松，而是對購房者的減負！
上海目前依然是全國購房調控最嚴的城市之一，2022年上海樓市基本延續穩字當頭的主旋律，同時(shí)也出臺了部分積極的措施。
2023年的上海是否會(huì )下調利率，只能說(shuō)還是有較大機會(huì )的，廣大購房者一起拭目以待吧！