換房是應該先買(mǎi)再賣(mài)還是先賣(mài)再買(mǎi)？
先賣(mài)再買(mǎi)，最大的風(fēng)險就是會(huì )不會(huì )踏空，就是賣(mài)完房子后，目標區域的房源可能會(huì )漲。
先買(mǎi)再賣(mài)，擔心的問(wèn)題是房子已經(jīng)買(mǎi)了，但是要賣(mài)的房子遲遲找不到買(mǎi)主，會(huì )不會(huì )產(chǎn)生違約的風(fēng)險？
對大部分的人來(lái)說(shuō)，我們建議先賣(mài)再買(mǎi)。但是買(mǎi)房和賣(mài)房要同步進(jìn)行.
在賣(mài)房的過(guò)程中，你就要開(kāi)始看房，鎖定目標的幾個(gè)小區。在賣(mài)完房以后，最好盡早簽訂買(mǎi)房合同，一個(gè)月以?xún)?。這是我們認為最穩妥的方式。 只有少數的情況下，我們才會(huì )建議先買(mǎi)后賣(mài)：在市場(chǎng)上行時(shí)，你先買(mǎi)再賣(mài)你收益的絕對值肯定是最大的。在相對的低點(diǎn)買(mǎi)房，然后在相對的高點(diǎn)把自己的房子再賣(mài)出去。
沒(méi)有合適的房子可以等嗎？
合適這個(gè)選擇因情況而異。
以過(guò)往經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，很多購房者覺(jué)得沒(méi)有合適的房，而情況卻是由于他選定的目標不切實(shí)際，或者是他把自己的購房目標就局限在某一個(gè)或某幾個(gè)小區的房子上面，太過(guò)于死板。
而實(shí)際上，是可以擴大他的篩選范圍。
這個(gè)時(shí)候需要做的就是：重新梳理需求??！對各種需求進(jìn)行梳理和排序：
包括通勤、上班距離、小區品質(zhì)、房源朝向、居室以及物業(yè)的要求等等.
這其中哪些需求是硬性的條件（必須達到的，例如必須是兩居這種），哪些需求是可以放寬和妥協(xié)的（偽需求）。
在沒(méi)有選到合適房子的時(shí)候，需要對客戶(hù)的需求進(jìn)行變通，重新定位！
在滿(mǎn)足硬性需求的同時(shí)擴大自己的篩選范圍，就可以找到更多適合他的小區。 如果最后鎖定的幾個(gè)小區，遲遲沒(méi)有高性?xún)r(jià)比的房源出來(lái)，目前的掛牌房源價(jià)格比較高，同時(shí)市場(chǎng)處于橫盤(pán)期，這個(gè)時(shí)候是可以等的。
例如，如果我們判斷今年2023年上半年可能是處于橫盤(pán)期，如果購房者在調整需求后依然沒(méi)有找到合適的房源，那么他就可以先等等。 但是風(fēng)險也有。
首套買(mǎi)房是不是越早越好？
買(mǎi)房的時(shí)間節點(diǎn)很重要，正如經(jīng)常說(shuō)的：我給你選的再好，都不如我給你買(mǎi)的早。解釋來(lái)說(shuō)：：
從2007年到現在北京大盤(pán)的漲幅大概有8倍左右，如果你在07年買(mǎi)房，無(wú)論你如何選擇，都要比現在買(mǎi)房便宜太多。只要你不踩大坑，跑平大盤(pán)，你都已經(jīng)賺了。就算你沒(méi)有跑贏(yíng)大盤(pán)，你買(mǎi)的房子上漲了4-5倍，那你也是賺的。
因為通貨膨脹的存在，所以長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)是一直在上漲的。
但是樓市具有周期性，中間一定會(huì )有回調期，在一輪上漲結束會(huì )出現一段時(shí)間的回調。所以只要不是買(mǎi)在一輪的高點(diǎn)，其實(shí)都還好。
即使你不小心買(mǎi)到了2017年3月份的高點(diǎn)，等到這一輪漲完，也都解套了。
為了孩子上學(xué)，買(mǎi)學(xué)區房是不是越早越好？
如果你家的孩子，是在2025年之前上學(xué)的話(huà)，是很麻煩的。因為2022-2024是入學(xué)的人口高峰期，學(xué)區房的政策變化還是很大的，這個(gè)階段的選籌要非常慎重。 如果你家孩子是2025年以后上學(xué)的話(huà)，并不是越早越好。因為2025年人口出生的高峰期已經(jīng)過(guò)去了，學(xué)區政策相對平穩了，那個(gè)時(shí)候再選房，也來(lái)得及。
對于某些小學(xué)有登記年限要求的，如出生就得落戶(hù)或者落戶(hù)必須滿(mǎn)3年，那確實(shí)存在要早點(diǎn)買(mǎi)學(xué)區房的情況。但是這種要求是極少數的，很多的優(yōu)質(zhì)小學(xué)是沒(méi)有這種要求。
考慮現在是市場(chǎng)的回調期，就算你家孩子是2025年以后上學(xué)的，我倒建議現在買(mǎi)一套自住加保值的房子，為后面換學(xué)區房打下好的基礎。
買(mǎi)房是不是貸款越多越好？
任何事情都有一個(gè)度。
要避開(kāi)為了貸款而買(mǎi)房的坑！
買(mǎi)房的坑：在房圈流行的一刀流和零首付（花很少的本金，如1000萬(wàn)的房子只用了50萬(wàn)的本金，當房子上漲了100萬(wàn)，收益就達到了200%），但是這樣的房子都是有硬傷的，漲幅都不是很好。
對于普通的家庭來(lái)說(shuō)，是不是貸款越多越好？
我們認為在能夠承受的范圍內，貸款越多越好。
通常，月供的上限是月收入 - 月開(kāi)支。
首先，考慮到通貨膨脹，存款不能抵抗通脹，但是負債可以抵抗通脹。
其次，杠桿能夠放大收益率（如果你買(mǎi)的房賺錢(qián)的話(huà)），但同時(shí)會(huì )放大虧損（如果你買(mǎi)房虧錢(qián)的話(huà)）。
買(mǎi)房是不是離地鐵越近越好？
首先需要確定地鐵房的概念。地鐵房：并不是要建立在地鐵邊上，我們通常認為距離地鐵1公里以?xún)榷际堑罔F房，走路10分鐘左右可以到達即可。
對于剛需和改善，我們都推薦買(mǎi)地鐵房。只要是地鐵房即可，而不是離地鐵越近越好。如果離地鐵太近，也會(huì )產(chǎn)生噪音，是有人會(huì )介意的，是一個(gè)小的減分項；另外，地鐵上蓋的房子一般影響不大，即不加分，也不減分。
如果在郊區，必須是地鐵房；如果在市區，最好是地鐵房
同樣面積是不是房間越多越好？
同一個(gè)小區，89平的兩居的價(jià)格就是不如89平的小三居。
一線(xiàn)城市的趨勢就是，在更小的面積內做出更多的居室，滿(mǎn)足更多人居住的需求。（買(mǎi)豪宅除外）
住豪宅需要的是空間感和絕對的舒適度。房間多，會(huì )影響居住舒適度。但是北京市場(chǎng)上，大部分是剛需和剛改。
在總價(jià)購買(mǎi)力沒(méi)有辦法提升時(shí)，卻可以接受更高的單價(jià)，所以面積必須是縮水的。 像潤楓領(lǐng)尚這樣的小區，89平的三居就是比89平的兩居多賣(mài)30-40萬(wàn)；
在2005-2006年建成的120平的兩居是越來(lái)越落伍的，現在已經(jīng)是120平四居的天下了。像潤楓水尚這樣的小區，本輪都漲不過(guò)華紡，就是因為120平的潤楓水尚的兩居不如華紡110平的三居，更受歡迎。
總價(jià)越高漲價(jià)越多？
答案：不是?？們r(jià)越高漲價(jià)越多，實(shí)際是并不是這樣的。
尤其是在上一輪我們發(fā)現有著(zhù)明顯的總價(jià)天花板約束，隨著(zhù)價(jià)格的越高，購買(mǎi)力呈現指數級別的下降。
樓盤(pán)分類(lèi)：剛需盤(pán)、改善盤(pán)、高端改善盤(pán)、CEO（豪宅）、頂豪。
如頂豪：遠洋LAVIE ，這樣的獨棟別墅，并沒(méi)有漲多少。 所以，還是要買(mǎi)很多人可以夠得上的房子，在北京3000萬(wàn)以上的購買(mǎi)人群就已經(jīng)非常少了。
這一輪2000萬(wàn)都比較安全（購買(mǎi)力比較充足），像樹(shù)村的學(xué)府壹號院，2000萬(wàn)左右的總價(jià)秒光；中建壹品·學(xué)府公館也是達到2000萬(wàn)級別的，也是日光。 每一輪的漲幅特點(diǎn)都不一樣，本輪的漲幅是：改善、高端改善、剛需里的優(yōu)質(zhì)盤(pán)都表現很好。
賣(mài)房報價(jià)是不是越高越好？
答案：不是。
你需要成為必看好房，價(jià)格還需要有性?xún)r(jià)比的。價(jià)格既想報得高一點(diǎn)同時(shí)也要有性?xún)r(jià)比，需要一定的報價(jià)技巧。報的太高，會(huì )讓潛在的客戶(hù)嚇跑，沒(méi)有關(guān)注的流量。
合理的報價(jià)，有性?xún)r(jià)比，才會(huì )有關(guān)注度，才會(huì )有足夠的帶看量，才會(huì )提高賣(mài)出的機率。
賣(mài)房的報價(jià)要比最后真實(shí)成交價(jià)（心理價(jià)位）要高一些，但是也不能高太多。
定價(jià)需要與市場(chǎng)上的競品去比較，通過(guò)多維度的比較后，合理定價(jià)來(lái)突出性?xún)r(jià)比。